Arriendo y sismo: lo que dice la ley

¿El sismo cancela mi contrato de arriendo?

No. El terremoto está nombrado expresamente en la ley como fuerza mayor, pero la fuerza mayor exonera de responsabilidad por incumplimiento; no extingue por sí sola las obligaciones ni termina el contrato. Lo que hace es abrir puertas que hay que empujar, cada una con su norma y su prueba.

«Se llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público.»

Ley 95 de 1890, art. 1.º (subrogó el art. 64 del Código Civil)

El inmueble se destruyó por completo. ¿Sigo pagando?

No. El contrato expira de pleno derecho por destrucción total de la cosa arrendada: se extingue porque se quedó sin objeto, que no es lo mismo que terminarlo unilateralmente. Por eso no aplican los preavisos de tres meses ni las indemnizaciones de los artículos 22 a 25 de la Ley 820 de 2003, que regulan la terminación de un contrato vigente. El canon deja de causarse desde la destrucción.

«El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: Por la destrucción total de la cosa arrendada. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.»

Código Civil, art. 2008

Ojo: Se requiere prueba de la destrucción: registro fotográfico fechado y acta o censo de la autoridad municipal o de la UNGRD.

Está en pie pero no se puede habitar. ¿Qué puedo hacer?

Puede pedir la terminación cuando el mal estado le impide usar el inmueble para lo que fue arrendado. La frase de la norma que hace aplicable esto al daño por sismo es la que admite el vicio que empieza a existir después de celebrado el contrato, sin culpa del arrendatario. La vía es solicitar formalmente la terminación, con el soporte técnico que acredite la imposibilidad de uso.

«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada; sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después de la celebración del contrato, pero sin culpa del arrendatario.»

Código Civil, art. 1990, inciso 1.º

«El arrendador es obligado: 1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.»

Código Civil, art. 1982

Ojo: Una evacuación preventiva mientras se evalúa la estructura NO equivale a inhabitabilidad: es una medida temporal.

Ojo: No suspenda pagos por su cuenta. Hágalo previa comunicación escrita, con soporte técnico y proponiendo una solución.

Quedó con daños, pero todavía se puede usar. ¿Me pueden rebajar el arriendo?

Cuando el impedimento de uso es parcial, la ley abre dos caminos —terminar o rebajar el precio— y quien escoge es el juez. La rebaja no opera de pleno derecho ni la fija el arrendatario por su cuenta. En la práctica, la salida sensata es un otrosí escrito de rebaja temporal, con porcentaje, plazo y una condición que restablezca el canon pleno al entregarse las reparaciones.

«Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.»

Código Civil, art. 1990, inciso 2.º

¿Quién paga las reparaciones?

Las reparaciones necesarias son del arrendador; las locativas, del arrendatario. El daño estructural causado por el sismo es reparación necesaria y la asume el arrendador. Lo que se deteriora por el uso ordinario sigue siendo del arrendatario. La frontera se discute en grietas no estructurales, estuco y pintura, y ahí la respuesta depende del dictamen técnico, no de la opinión de las partes.

«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.»

Código Civil, art. 1985

Me fui por miedo aunque el inmueble está bien. ¿Puedo terminar sin pagar nada?

Esta es la posición más débil, y conviene decirlo de una vez. La fuerza mayor exige imposibilidad, no mayor onerosidad ni temor razonable: la obligación del arrendatario es pagar una suma de dinero, y esa obligación no se vuelve imposible por el sismo. No hay causal legal de terminación por temor. Las vías reales son la terminación unilateral del artículo 24 de la Ley 820 de 2003, con preaviso escrito de no menos de tres meses e indemnización de tres meses de canon consignada conforme al artículo 25, o una terminación de mutuo acuerdo.

«Se llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público.»

Ley 95 de 1890, art. 1.º (subrogó el art. 64 del Código Civil)

«Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: 1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario. 2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva. 3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente. 4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial correspondiente. 5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.»

Ley 820 de 2003, art. 24

«Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.»

Ley 820 de 2003, art. 21

Soy arrendador: ¿puedo terminar el contrato o subir el canon por la emergencia?

El régimen de la Ley 820 de 2003 es cerrado y los topes de precio son imperativos. Le sirven las causales del artículo 22 durante la vigencia; las causales especiales al vencimiento del término inicial o de las prórrogas, con preaviso de tres meses y consignación de la indemnización; o la terminación por plena voluntad, que exige que el contrato haya cumplido como mínimo cuatro años. Para 2026 el tope de reajuste fue de 5,10 %.

«El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble.»

Ley 820 de 2003, art. 18

«Cada doce meses el arrendador podrá incrementar la renta hasta en el ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor del año calendario inmediatamente anterior.»

Ley 820 de 2003, art. 20

«Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: 1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato. 2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario. 3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador. 4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva. 5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario. 6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen. 7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble. 8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año; b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación; c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa; d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución. Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.»

Ley 820 de 2003, art. 22

Ojo: El Decreto 1261 de 2026 anuncia control de precios de arrendamiento en los quince departamentos cubiertos. Subir el canon aprovechando la emergencia puede quedar expuesto a sanción.

Tengo un local comercial. ¿Me pueden sacar para reconstruir?

El derecho a la renovación protege al comerciante con dos años o más en el mismo local, pero la reconstrucción es una de sus excepciones. El arrendador que la invoque debe cumplir tres exigencias encadenadas: desahucio con no menos de seis meses de anticipación, respetar el derecho de preferencia del arrendatario sobre el local reparado o reconstruido, e indemnizar si no le da el destino invocado o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega. Son normas imperativas: cualquier cláusula que renuncie a ellas es ineficaz.

«El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: […] 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.»

Código de Comercio, art. 518

«En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.»

Código de Comercio, art. 520

«El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo. PARÁGRAFO. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.»

Código de Comercio, art. 521

«Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.»

Código de Comercio, art. 522

«Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.»

Código de Comercio, art. 524

Ojo: Si el local sobrevivió pero la clientela desapareció con la zona, queda la revisión por imprevisión del artículo 868 del Código de Comercio. Exige onerosidad excesiva, no simple baja de rentabilidad, y la decide un juez.

Vivo en conjunto y el daño está en zonas comunes. ¿A quién le reclamo?

Tres puntos. Las cuotas de administración se siguen debiendo aunque el inmueble esté evacuado, porque derivan de la propiedad y no del uso. El seguro obligatorio sobre bienes comunes es el primer lugar donde hay que mirar. Y la cadena de reclamación es arrendatario contra arrendador, y arrendador contra copropiedad: confundir esa cadena es lo que hace que las reclamaciones se caigan.

«Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos. PARÁGRAFO 1o. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados. PARÁGRAFO 2o. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.»

Ley 675 de 2001, art. 15

Si no llegan a un acuerdo

En asuntos civiles, la conciliación extrajudicial en derecho es requisito previo para demandar (Ley 640 de 2001). Es la vía más rápida y barata: puedes acudir a un centro de conciliación de la cámara de comercio de tu ciudad, a un consultorio jurídico universitario o a la Defensoría del Pueblo, en varios casos sin costo.