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Arriendo y sismo: lo que dice la ley
Nueve situaciones y la norma colombiana que aplica a cada una. Si tu caso no aparece aquí, o si ya hay un conflicto con la otra parte, envíanos tu consulta.
Esto es información general, no una orientación sobre tu caso. Y hay una regla que aplica a todos los escenarios: nunca suspendas pagos sin avisar por escrito primero y sin un soporte técnico. Hacerlo puede convertir un derecho discutible en una causal de terminación en tu contra.
¿El sismo cancela mi contrato de arriendo?
No. El terremoto está nombrado expresamente en la ley como fuerza mayor (Ley 95 de 1890, artículo 1.º), pero la fuerza mayor exonera de responsabilidad por incumplimiento; no extingue por sí sola las obligaciones ni termina el contrato. Lo que hace es abrir puertas que hay que empujar, cada una con su norma y su prueba.
El inmueble se destruyó por completo. ¿Sigo pagando?
El contrato expira de pleno derecho. No aplican los preavisos de tres meses ni las indemnizaciones de los artículos 22 a 25 de la Ley 820 de 2003, porque esas normas regulan la terminación de un contrato vigente, no la extinción de uno que se quedó sin objeto. El canon deja de causarse desde la destrucción.
«El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: Por la destrucción total de la cosa arrendada. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.»
Código Civil, art. 2008
Ojo: Se requiere prueba de la destrucción: registro fotográfico fechado y acta o censo de la autoridad municipal o de la UNGRD.
Está en pie pero no se puede habitar. ¿Qué puedo hacer?
La frase "aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después de la celebración del contrato" es la que hace aplicable esta norma al daño causado por el sismo. La vía es solicitar formalmente la terminación, con el soporte técnico que acredite la imposibilidad de uso.
«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada; sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después de la celebración del contrato, pero sin culpa del arrendatario.»
Código Civil, art. 1990, inciso 1.º
«El arrendador es obligado: 1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.»
Código Civil, art. 1982
Ojo: Una evacuación preventiva mientras se evalúa la estructura NO equivale a inhabitabilidad. Es una medida temporal.
Ojo: No suspenda pagos por su cuenta. Hágalo previa comunicación escrita, con soporte técnico y proponiendo una solución.
Quedó con daños, pero todavía se puede usar. ¿Me pueden rebajar el arriendo?
La rebaja no opera de pleno derecho ni la fija unilateralmente el arrendatario: la decide el juez. En la práctica, la salida sensata es un otrosí escrito de rebaja temporal, con porcentaje, plazo y una condición que restablezca el canon pleno al entregarse las reparaciones.
«Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.»
Código Civil, art. 1990, inciso 2.º
¿Quién paga las reparaciones?
El daño estructural causado por el sismo es reparación necesaria y la asume el arrendador. Lo que se deteriora por el uso ordinario sigue siendo del arrendatario. La frontera se discute en grietas no estructurales, estuco y pintura, y ahí la respuesta depende del dictamen técnico, no de la opinión de las partes.
«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.»
Código Civil, art. 1985
Me fui por miedo aunque el inmueble está bien. ¿Puedo terminar sin pagar nada?
La obligación del arrendatario es pagar una suma de dinero, y esa obligación no se hace imposible por el sismo. No hay causal legal de terminación por temor. La vía real es el artículo 24 de la Ley 820 de 2003: terminación unilateral durante las prórrogas, con preaviso escrito de no menos de tres meses e indemnización equivalente a tres meses de canon, consignada conforme al artículo 25. O una terminación de mutuo acuerdo por el artículo 21.
«Se llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público.»
Ley 95 de 1890, art. 1.º (subrogó el art. 64 del Código Civil)
Ojo: Este es el escenario con la posición más débil. Conviene decirlo de una vez para evitar el pleito que viene después.
Soy arrendador: ¿puedo terminar el contrato o subir el canon por la emergencia?
Al arrendador le sirven las causales del artículo 22 durante la vigencia; las causales especiales al vencimiento del término inicial o de las prórrogas, con preaviso de tres meses y consignación de la indemnización (arts. 22 y 23); o la terminación por plena voluntad, que exige que el contrato haya cumplido como mínimo cuatro años. Para 2026 el tope de reajuste fue de 5,10 %.
«El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble.»
Ley 820 de 2003, art. 18
«Cada doce meses el arrendador podrá incrementar la renta hasta en el ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor del año calendario inmediatamente anterior.»
Ley 820 de 2003, art. 20
Ojo: El Decreto 1261 de 2026 anuncia control de precios de arrendamiento en los quince departamentos cubiertos. Al 22 de agosto los decretos de desarrollo no se han expedido: subir el canon aprovechando la emergencia puede quedar expuesto a sanción.
Tengo un local comercial. ¿Me pueden sacar para reconstruir?
El arrendador que invoque reconstrucción debe cumplir tres exigencias encadenadas: desahucio con no menos de seis meses de anticipación (art. 520), respetar el derecho de preferencia del arrendatario sobre el local reparado o reconstruido (art. 521), e indemnizar si no le da el destino invocado o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega (art. 522). Estas normas son imperativas: cualquier cláusula que renuncie a ellas es ineficaz.
«El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: […] 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.»
Código de Comercio, art. 518
«Contra las normas previstas […] no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.»
Código de Comercio, art. 524
Ojo: Si el local sobrevivió pero la clientela desapareció con la zona, queda la revisión por imprevisión del art. 868 del Código de Comercio. Exige onerosidad excesiva, no simple baja de rentabilidad, y la decide un juez.
Vivo en conjunto y el daño está en zonas comunes. ¿A quién le reclamo?
Tres puntos: las cuotas de administración se siguen debiendo aunque el inmueble esté evacuado, porque derivan de la propiedad y no del uso; el seguro obligatorio de bienes comunes es el primer lugar donde hay que mirar; y la cadena de reclamación es arrendatario contra arrendador, y arrendador contra copropiedad. Confundir esa cadena es lo que hace que las reclamaciones se caigan.
«Obliga a la copropiedad a asegurar los bienes comunes contra los riesgos de incendio y terremoto, y destina el dinero de la indemnización en primer lugar a la reconstrucción.»
Ley 675 de 2001
Si no llegan a un acuerdo
En asuntos civiles, la conciliación extrajudicial en derecho es requisito previo para demandar (Ley 640 de 2001). Es la vía más rápida y barata: puedes acudir a un centro de conciliación de la cámara de comercio de tu ciudad, a un consultorio jurídico universitario o a la Defensoría del Pueblo, en varios casos sin costo.
Información normativa con corte al 22 de agosto de 2026. El Decreto 1261 de 2026 está en revisión de la Corte Constitucional y sus decretos de desarrollo aún se expiden: revisa la fecha antes de actuar.